Mercado Imobiliário

Conheça as formas de amortização do financiamento

A amortização do financiamento imobiliário nada mais é que a redução do valor total da sua dívida, ou seja, ao pagar cada parcela você está amortizando o seu saldo devedor. Como a prestação do imóvel inclui também a cobrança de juros, as parcelas são cobradas com valores maiores que o da amortização.

amortização e financiamento
Existem três sistemas de financiamento oferecidos pela Caixa Econômica Federal (Foto: Shutterstock)

A evolução do financiamento ocorre de acordo com o sistema de amortização escolhido pelo cliente, que define a forma de cálculo da prestação. Na Caixa Econômica Federal, por exemplo, pode-se optar por um dos sistemas abaixo:

• Sistema de Amortização Constante – SAC;
• Sistema de Amortização Misto – SAM;
• Sistema Francês de Amortização – Tabela Price.

As principais diferenças são:

• SAC – Sistema de Amortização Constante – o valor da parcela do encargo mensal para amortizar o financiamento é constante e a parcela de juros decrescente. Assim o valor do encargo mensal diminui ao longo do tempo;

• Tabela Price – O valor da parcela do encargo mensal para amortizar o financiamento é crescente e a parcela de juros decrescentes, sendo o encargo mensal constante durante o prazo contratado;

• SAM – Sistema de Amortização Misto – baseia-se nos sistemas de amortização SAC e Price.

Operação de amortização extraordinária

Para quem tiver economias guardadas e quiser acelerar a amortização da dívida, a operação de amortização extraordinária do saldo devedor pode ser feita a qualquer momento, quantas vezes o devedor desejar, independentemente do valor a ser utilizado. Segundo a Caixa, a única exigência é de que o contrato não tenha encargos em atraso ou diferenças de prestações devedoras sem pagamento.

A amortização poderá ser feita em duas modalidades distintas, ou seja, para redução do valor do encargo mensal ou para redução do prazo do financiamento.

Ela pode ser feita com recursos próprios em moeda corrente nacional, sendo também permitida a utilização dos recursos da conta vinculada do FGTS, mas somente para os contratos firmados no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), desde que atendidas às condições e pré-requisitos.

Para fins de cálculo, o saldo devedor é atualizado pró-rata até o dia da amortização e é deduzido do valor da amortização efetiva. São cobrados juros diários somente quando a amortização extraordinária não ocorrer no dia do vencimento do encargo mensal, não havendo cobrança de taxa de serviço para a operação.

De acordo com a Caixa, as regras são as mesmas independentemente do sistema de amortização – SAC, Tabela Price ou SAM – e a amortização é vantajosa para o cliente sempre que a taxa de juros paga no financiamento for superior à remuneração que ele recebe em seus recursos próprios e desde que os recursos não possam ser utilizados em outra aplicação mais rentável.

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