Mercado Imobiliário

Entenda as principais mudanças do Novo Plano Diretor

O novo Plano Diretor Estratégico (PDE), conjunto de diretrizes que propõem orientar o crescimento da cidade pelos próximos 16 anos, do qual Nabil Bonduki foi relator, foi sancionado pelo prefeito Fernando Haddad em 31 de julho de 2014.  Os projetos de empreendimentos imobiliários em bairros e eixos viários que foram no dia 1 de agosto protocolados na Prefeitura de São Paulo já começaram a seguir as novas instruções.

Entenda em detalhes os principais ponto do novo PDE:

Cidade compacta – A construção de prédios altos na cidade, hoje dispersa, será reordenada, concentrando o adensamento construtivo e populacional ao longo dos eixos de transporte de massa. O plano propõe tornar a cidade mais “compacta”, com mais pessoas morando em áreas já urbanizadas, reduzindo desse modo, os deslocamentos, e aproximando moradia e emprego. Ao mesmo tempo, áreas mais periféricas receberão maior infraestrutura e emprego, com a implantação dos Pólos de Desenvolvimento Econômico, o que também contribuirá para melhorar a ofertas de serviços nessas regiões e reduzir os deslocamentos.

O processo de adensamento ao longo dos eixos somado ao desenho da malha de corredores de ônibus estruturados na cidade, que foram propostos pela prefeitura, e da construção de ciclovias, contribuirá para a racionalização do uso do automóvel.

Por outro lado, as zonas estritamente residenciais serão preservadas e haverá um limite de altura de 28 metros nos miolos dos bairros, evitando os espigões ao lado de sobrados e casas. Dessa forma, o Plano vai afetar a atuação do mercado imobiliário levando-o para a onde a cidade deve crescer e desestimulando sua atuação onde existe saturação ou necessidade de preservação.

Coeficiente básico igual a um em toda a cidade – Luta histórica do Movimento pela Reforma Urbana, o Plano Diretor institui o coeficiente básico igual a um em toda a cidade onde pode haver construções. Ficam fora dessa regra, evidentemente, todas as áreas protegidas do ponto de vista ambiental e onde não deve haver construções, como na zona rural.

Essa é uma mudança que vai ordenar o crescimento vertical da cidade, pois limita o direito de construir gratuitamente de cada proprietário a uma vez a área do lote. Ou seja, quem tem um lote de 500 m² pode construir uma edificação de até 500 m² de forma gratuita. Se quiser construir além disso, até o máximo estabelecido de quatro vezes a área do lote nos Eixos de Transformação Urbana e nas Zeis e de duas vezes no restante da cidade deverá solicitar e pagar à prefeitura, que outorgará esse benefício de forma onerosa.

A outorga onerosa é empregada no Plano Diretor como instrumento urbanístico, variando de valor de acordo com o interesse público de crescimento da cidade. Pela proposta do Plano Diretor será mais cara no centro – que concentra ainda grande parte das atividades não residenciais da cidade – desestimulando a construção de imóveis comerciais, enquanto os residenciais serão barateados, principalmente para famílias com renda de seis a dez salários. E, será mais barata ou zerada para quem quiser construir imóveis comerciais em determinadas áreas da periferia, por exemplo.

Recriação da zona rural – Após 12 anos de extinção, a zona rural, no extremo-sul da cidade, foi recriada e abrangerá 25% do território paulistano. O objetivo é conter a expansão horizontal da cidade, impedindo a construção de novos bairros ou a implantação de atividades que induzirão a urbanização dessa região importantíssima para o equilíbrio ambiental de nossa cidade. O Plano propõe a criação de um Pólo de Desenvolvimento Rural Sustentável apoiado no estímulo à produção de alimentos orgânicos, no ecoturismo; enfim, em atividades que gerem emprego e renda sem devastar áreas verdes, matas e os mananciais de água.

Limite de vagas de garagens – A partir do Plano será possível construir edifícios sem previsão de vagas de garagem perto das estações de transporte coletivo e das áreas demarcadas como Eixos de Transformação Urbana.  Será permitida também sem cobrança extra uma vaga por unidade residencial e uma vaga para cada 100 m² de área construída em empreendimentos não residenciais. Além disso, esta previsto no Plano a cobrança a outorga onerosa para vagas além do estabelecido.

Essa medida, que altera a obrigatoriedade de vagas de garagem, inovadora no Brasil, é um passo fundamental para que haja uma mudança cultural em relação à dependência que temos dos deslocamentos com carro particular. Estimulando que se construam apartamentos menores e com menos vagas de garagem o Plano aposta que essas áreas atrairão pessoas que não usam o carro no seu dia a dia.

Fachadas ativas – Os prédios, sejam estes residenciais ou não, que tiverem “fachada ativa”, ou seja, que oferecerem o térreo para a instalação de estabelecimentos comerciais, de prestação de serviços e para atividades institucionais, receberão incentivos para construção. O objetivo é trazer vida para a cidade com a volta dos pedestres circulando em calçadas mais largas e seguras atraídos pelas múltiplas atividades oferecidas por estabelecimentos voltados para a rua.

Redução do déficit habitacional – Com o novo Plano Diretor, o número de Zeis (Zonas Especiais de Interesse Social), destinadas à produção de moradia para famílias de baixa renda, serão ampliadas em 117% em relação ao Plano vigente, criando a possibilidade de reduzir significativamente o déficit habitacional da cidade.

O novo plano altera o perfil de atendimento das unidades a serem produzidas nas Zeis. As Zeis 1, 2, 3 e 4 foram reformuladas, de modo que 60% delas serão destinadas à população de até 3 salários mínimos, garantindo, assim, que um número maior de moradias sejam destinadas à população mais pobre da cidade. Foi criada também uma nova categoria – as Zeis 5 – para atender a população de renda media baixa, hoje com poucas alternativas no mercado formal da moradia.

Zeis na periferia e no centro – Com o novo Plano Diretor, Zeis foram demarcadas em áreas com assentamentos precários e informais, como favelas, que precisam ser urbanizadas com abertura de vias e complementação de infraestrutura e regularizadas do ponto de vista fundiário.

Assim, essas áreas irão garantir moradia com qualidade para aqueles que vivem nessas regiões, que poderão ter um endereço, documento da propriedade, e ser, enfim, um bairro igual a outros da cidade.

Novas Zeis também foram demarcadas em áreas centrais, tanto em lotes ocupados por edifícios como em terrenos vazios, como nos bairros da Santa Efigênia, Pari, Brás, Campos Elíseos, e Bela Vista, e também, em bairros como o Jabaquara, na zona sul, regiões bem localizadas da cidade, que ficarão reservadas para a população de até 3 salários mínimos.

Recursos para habitação e mobilidade – Ao menos 30% dos recursos do Fundurb (Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano), que é alimentado pelos recursos da outorga onerosa pagos pelos empreendimentos que querem construir além dogratuito até o máximo permitido pela lei, será destinado ao sistema de mobilidade (transporte coletivo, cicloviário e de pedestres), enquanto que ao menos 30% serão destinados à aquisição de terrenos bem localizados para a construção de moradia popular.

Zeis e proteção ambiental – Algumas dessas áreas demarcadas como Zeis se localizam em área de proteção aos mananciais, protegida por legislação estadual. Lá existem áreas indevidamente ocupadas, que precisam ser reordenadas, e para isso é preciso demarcar como Zeis: tanto para reurbanizar e regularizar o que for possível, tanto quanto para reassentar as famílias que estão precariamente assentadas nas áreas onde isso não é permitido. Apesar de definir restrições ao uso e ocupação do solo, a legislação estadual não proíbe a construção de moradias nem a regularização fundiária e urbanização de assentamentos precários, mas estabelece locais e parâmetros para isso. As Zeis grafadas em área de proteção aos mananciais seguem estritamente a legislação estadual.

Preservação ambiental e criação de parques – Para preservar o que resta de áreas verdes serão ampliadas as Zepams (Zonas Especiais de Proteção Ambiental). Nas novas Zepams há projetos para construção de 164 novos parques públicos, que se somarão aos 105 existentes. Serão 82 km² de áreas verdes, quase o dobro dos 42 km² de área dos parques atuais na cidade. A proposta é criar editais para que sejam remunerados os proprietários de áreas remanescentes de mata atlântica, por meio do pagamento.

Fora isso, o Plano Diretor propõe a criação do Fundo Municipal dos Parques, destinado exclusivamente à aquisição de áreas e viabilizar a implantação de parques na cidade. O objetivo é captar recursos tanto da prefeitura quanto do setor privado e de cidadãos, numa espécie de financiamento coletivo. O fundo terá contas específicas para cada parque e para cada real doado pelas pessoas a prefeitura destinará o mesmo valor, que sairá do Fema (Fundo Municipal do Meio Ambiente).

Pagamento por serviços ambientais – Outra proposta inovadora do plano diretor é o reconhecimento de que existem ecossistemas que precisam ser conservados e seus proprietários incentivados a promoverem ações de manutenção ou recuperação. Isto porque prestam inestimáveis serviços ambientais à todos os moradores da cidade.

O Plano prevê a possibilidade da prefeitura remunerar os proprietários de imóveis urbanos ou rurais para que mantenham ou recuperem esses ecossistemas editais com recursos no Fema.

Cota de solidariedade – Outro instrumento de planejamento urbano e habitacional para estimular produção de habitação para baixa renda no município é a Cota de Solidariedade. Já utilizada em grandes metrópoles como Nova Iorque, a cota cria mecanismos de contrapartida social para cada nova construção de empreendimentos de grande porte. A proposta é que imóveis acima de 20.000 m², destinem 10% da área do próprio imóvel ou de uma área na mesma região para a implantação de moradias de interesse social, ampliando a oferta de moradias bem localizadas e visando cumprir a função social da propriedade e da cidade.

Evitar imóveis ociosos – Imóveis desocupados próximos às zonas destinadas a moradias populares e nos eixos de mobilidade, como nas Marginais e nos corredores de trem, ônibus e metrô, terão IPTU mais caro caso não cumpram sua função social. Depois de notificado e depois do prazo para que o proprietário dê destinação ao imóvel aplica-se o instrumento da edificação compulsória.

Esse instrumento é usado para forçar que um terreno não fique ocioso ou subutilizado e que o proprietário o utilize apenas para especulação imobiliária. Com isso, estima-se que o preço dos terrenos deve cair, aumentar a produção habitacional e estimular mais a economia da cidade.

Escreva um comentário