Mercado Imobiliário

Entenda como funciona o financiamento antecipado

O sonho da casa própria pode ter início de várias formas. E para quem opta por um apartamento ou casa “novinhos em folha”, o financiamento antecipado, chamado também de financiamento na planta é uma opção. A compra de imóvel na planta é dividida em duas fases: a primeira, quando o imóvel está em construção, e o pós entrega das chaves.

O financiamento antecipado surgiu com a crise das construtoras. O método é inspirado no financiamento do programa “Minha Casa Minha Vida” pelos bancos públicos. “Nesta modalidade, o consumidor passa por uma análise de crédito pelo banco logo na primeira fase. Sendo aprovado, o banco libera 5% do valor do imóvel no primeiro mês para a construtora e o comprador paga ao banco esse valor com juros. Na segunda fase, o comprador começa a pagar suas parcelas de financiamento e os juros sobre seu saldo devedor. Nesse caso não há correção pelo INCC”, explica a economista Danielle Acuy. Como comparação, no financiamento convencional, na primeira fase, o consumidor paga de 20% a 30% do imóvel corrigido pelo índice nacional de custo da construção de mercado da FGV (INCC-M). Na segunda fase, quando o imóvel está pronto, o consumidor contrata um financiamento junto a algum banco e paga o saldo devedor corrigido por inflação mais juros estipulados pelo banco.

financiamento antecipado
Entenda como funciona o financiamento antecipado e explique para seu cliente (Foto: Shutterstock)

Caso o consumidor esteja certo de sua compra, deve avaliar a primeira fase (o imóvel em construção). Em geral, as construtoras oferecem algum desconto para compensar o comprador da casa a aceitar o financiamento convencional. Para as construtoras, interessa já ter caixa no curto prazo para ajudá-la no pagamento dos custos da construção do imóvel.

“No financiamento antecipado, a construtora terá muito mais dinheiro logo no primeiro mês e também garantirá que o imóvel terá saída visto que o consumidor não poderá mais efetuar o distrato pois já estará em dívida com o banco. Além disso, ela saberá logo na primeira fase que o comprador passou pela análise de crédito do banco”, pontua a especialista.

Segundo a economista, para saber onde gastará menos, o consumidor deve calcular se os juros pagos durante a obra para o financiamento antecipado são menores que os do financiamento convencional calculados pelo INCC. Recentemente esse índice tem ficado em torno de 7,5%a.a., de acordo com a inflação do setor.

Algumas construtoras não exigem pagamento de parcela no período de construção do imóvel. Neste caso, para avaliar onde o comprador terá o menor custo, deve-se comparar as duas opções anteriores com o retorno esperado de algum investimento de renda fixa, podendo até ser a poupança mesmo se esse dinheiro não fosse gasto logo no curto prazo. “Nessa comparação, deve-se deduzir os impostos sobre os ganhos do investimento. Assim, poderemos refletir se o dinheiro que a construtora abateu do saldo devedor do imóvel seja via financiamento convencional ou via financiamento antecipado. Compensa o fato de o comprador ter financiado o apartamento com anos de antecedência, ou se seria melhor ele investir esse dinheiro, mesmo que na poupança, e pagar posteriormente?”, pondera Danielle.

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Se algum dos financiamentos à construtora forem vantajosos ao comprador, deve-se ainda analisar outras questões pessoais como a liquidez e o risco inerente ao financiamento.

O comprador tem de avaliar se a antecipação do pagamento não irá restringir seus gastos, ou seja, se a reserva de emergência do consumidor for integralmente consumida para esse financiamento, talvez seja conveniente guardar esses recursos e não antecipar.

“O consumidor tem de estar consciente do risco de um imóvel na planta, ainda mais no período de crise vivenciado no País, em especial pelas construtoras. Inúmeros riscos como por exemplo a quebra da construtora, e atrasos na entrega da obra podem colocar em xeque a saúde financeira do consumidor. No financiamento antecipado esse risco aumenta, como não se pode realizar mais o distrato da compra, deve-se avaliar como fica a situação do consumidor perante o banco em caso de falência da construtora ou de atraso de obras”, completa a economista.

Confira as vantagens e desvantagens para o comprador:

– imóvel novo – vantagem para quem gosta de imóvel novo;

– algumas construtoras deixam o comprador participar da escolha das características do projeto, como acabamentos e configuração dos imóveis;

– vantagem para financiamento antecipado e convencional;

– o cliente não pode realizar o distrato, ou seja, não pode desistir mais da compra visto que seguirá com a dívida de financiamento com o banco;

– desvantagem para financiamento antecipado;

– o custo pode ser muito maior – desvantagem para financiamentos. É preciso calcular quanto o banco está propondo no financiamento antecipado, com o que a construtora propõe de pagamento para o financiamento convencional. E avaliar se algum dos dois é melhor ou é melhor pagar depois de o apartamento estiver pronto. Deve-se considerar a possível valorização do imóvel pronto.

– o financiamento antecipado insere mais um participante na fase construção: o banco. Bancos e incorporadoras afirmam que os juros pagos durante a obra na modalidade antecipada equivalem à correção do INCC (em torno de 7,5%a.a. atualmente) feita no modelo convencional. Bancos “não entram para perder”. É preciso que o consumidor esteja atento e calcule se realmente a modalidade antecipada não o prejudicará, visto que mais um participante na transação, é mais um para rentabilizar algo em cima da operação. No caso do minha casa minha vida, os bancos públicos como a Caixa arcaram com um percentual alto, ficando com o ônus da operação e se endividando cada vez mais. Isso não ocorrerá com os bancos privados. Eles irão calcular os juros corretos que irão permitir cobrir seus riscos e aumentar sua lucratividade.

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