Mercado Imobiliário

Entrega antecipada das chaves no contrato de locação, deveres do inquilino e proprietário

Especialista: Direitos Imobiliários

As locações de imóveis costumam ter prazos superiores a 30 (trinta) meses. Todavia, o locatário pode passar por situação inesperada que justifique a rescisão antecipada do contrato de locação.

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Não seria justa a ausência de penalidade no caso de um arrependimento injustificado. Nem seria devido um valor exorbitante se o contrato estivesse no fim de vigência. Assim, a lei do inquilinato equilibrou a relação locador e locatário, vejamos:

Prevê o artigo 4º da Lei 8.245/91 que o locador não poderá pedir o imóvel antes do termino de vigência do contrato, mas o locatário poderá entregar antecipadamente as chaves do imóvel desde que pague a multa proporcional ao descumprimento do contrato, ou multa judicialmente estipulada.

Geralmente os contratos de locação preveem multa de 3 (três) alugueis por descumprimento. Exemplificando o locatário que paga R$ 1.000,00 (mil reais) de aluguel em um contrato de 30 meses entregando as chaves do imóvel após 10 meses deveria pagar R$ 2.000 (dois mil reais) de multa. (R$ 1.000 de aluguel x 3 (multa) = R$ 3.000/30 meses = R$ 100 x 20 meses de descumprimento = R$ 2.000).

Este artigo teve nova redação pela lei nº 12.744/2012. Antes da nova redação a multa era integral mesmo que faltasse um mês para entrega das chaves. Isso fez com que o Judiciário recebesse milhares de ações, os Juízes passaram a entender que a multa deveria ser proporcional, criou-se uma vasta jurisprudência e posteriormente a alteração da lei.

O locatário também pode ser dispensado da multa, desde que o motivo da devolução do imóvel decorra de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato. Neste caso o locatário deve provar sua alegação e notificar por escrito o locador com prazo mínimo de 30 (trinta) dias de antecedência (paragrafo único, do 4º da Lei 8.245/91).

É preciso ressaltar que o artigo de lei é claro, o locatário tem que ser transferido pelo mesmo empregador do início da vigência do contrato, para outra localidade, se for um novo emprego não terá direito à dispensa.

Tornou-se usual as partes estipularem que após o prazo de um ano o locatário fica isento da multa, desde que comunique com um mês de antecedência a entrega das chaves, mas se não houver cláusula expressa prevendo esta situação, a multa é devida proporcionalmente conforme previsto em lei.

Com multa ou sem multa, o locatário deve entregar o imóvel no mesmo estado em que recebeu salvo as deteriorações do uso normal (artigo 23, III da Lei 8.245/91), com as contas de consumo devidamente quitadas,só assim terá direito a receber o termo de quitação.

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